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房地產私募高收益 豪賭危機四伏
地產私募基金幾年來突飛猛進，數量和金額均創出高位，不過隨著地產行業拐點趨勢明顯，房價下行壓力凸顯，而以往地產私募基金基於"房價必漲"的商業模式將難以為繼。實際上，年初上海星浩基金與LP矛盾爆發就折射出行業所面臨的困局。事實上，行業的變化已使得一些敏感的地產私募基金正在謀求新模式的突破，如投資更加前端，設計更為合理的產品結構。
行業轉"涼"：高收益"糖衣炮彈"變味
從最初承諾的"35%"到目前的"16%"，今年年初號稱"市場化運作下中國規模公司融資信貸年息借貸增貸轉貸最大的房地產私募基金之一"的星浩資本，將最初承諾的預期收益攔腰砍半。而此舉直接導致其投資人與基金管理人的激烈沖突。盡管在業內人士看來，基金收益率在存續期間有波動，是比較正常的現象。但是，預期收益的大幅下降引起投資人的憤怒，投資人開始質疑基金管理人所執行的任務中存在多項違背投資者利益的行為。
由於預期收益率的降低，而引發投資人與地產基金管理人之間矛盾的案例，這並不是孤例，如2013年9月，中金佳成房產基金將產品收益率從13%被調整至8%，而此舉亦引發資產重組糾紛。事實上，由於行業的景氣度下降，房地產私募兌付正在進入敏感的時刻，"幾年前，行業景氣度比較高，對公司項目收益的預估也較高，但是現在市場變化得非常快，尤其是一些二三四線城市的項目，目前很難達到當初預測的收益。"深圳一房地產私募基金人士說。
上述地產私募基金人士坦言，降低收益率也是沒有辦法的事情，現有的地產私募基金商業模式都是采取債權或者明股實債的模式，期限一般是三年以內，這種模式建立在房價會上漲的基礎之上，也就是收益建立在資本利得的基礎上；如果市場出現大的變化，不太容易按照預期收益率支付。
德邦證券的調研結果顯示，市場上已實現退出的基金最好業績回報水平高於50%，而當前最低業績水平在7%-9%左右。大多數的股權類投資項目的回報率高於20%，集中在20%-50%區間內。而債權類投資項目的回報率約在15%上下。隨著市場對未來房地產市場預期的下降，房地產行業的利潤率將很難保持以往的高水平，也就是說這種建立在"房價必然上漲"的商業模式，將難以為繼。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-26/08544015790.shtml
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